Dal 1° gennaio 2026 entra in vigore una nuova disciplina fiscale delle locazioni brevi che modifica in modo significativo il quadro normativo di riferimento. Il legislatore interviene con una stretta importante, ridefinendo il confine tra attività “privata” e attività “imprenditoriale” e introducendo criteri oggettivi che incidono direttamente sul regime fiscale applicabile e sugli obblighi amministrativi dei proprietari.
Si tratta di un cambiamento rilevante per chi concede in locazione immobili ad uso turistico per periodi brevi, soprattutto in presenza di più unità immobiliari.
Cosa si intende per locazione breve
Ai fini civilistici e fiscali, si considera locazione breve il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo:
- di durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto;
- stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa;
- eventualmente comprensivo di servizi accessori strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, come pulizia, fornitura di biancheria e utenze.
Sul piano fiscale, quando l’attività è qualificata come occasionale e non imprenditoriale, il reddito derivante può essere dichiarato come reddito fondiario o reddito diverso, con possibilità di applicare il regime della cedolare secca.
La novità più significativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda la soglia numerica oltre la quale l’attività viene considerata, in via automatica, svolta in forma imprenditoriale.
Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione scattava al superamento di quattro immobili locati per brevi periodi. Dal 1° gennaio 2026, invece, la soglia viene drasticamente ridotta: la presunzione di imprenditorialità opera già al superamento di due immobili.
In concreto, se nel corso del 2026 il contribuente loca tre o più unità immobiliari con contratti di durata non superiore a 30 giorni, l’attività è considerata d’impresa per presunzione assoluta, senza possibilità di fornire prova contraria. La norma non tiene conto della durata complessiva delle locazioni, del volume dei ricavi o dell’organizzazione dell’attività: è il dato numerico a essere determinante.
Chi loca uno o due immobili nel corso dell’anno può continuare ad operare nel regime fiscale “privato”, con le seguenti principali caratteristiche:
- applicazione della cedolare secca con aliquote differenziate:
- 21% sull’immobile indicato come principale ai fini dell’agevolazione;
- 26% sul secondo immobile;
- assenza di obbligo di apertura della Partita IVA;
- qualificazione del reddito come reddito fondiario o reddito diverso.
Si tratta di un regime semplificato, con minori adempimenti e con una tassazione sostitutiva che consente di evitare l’IRPEF ordinaria e le relative addizionali.
Regime “imprenditoriale”: da tre immobili in poi
Con il superamento della soglia dei due immobili, l’attività viene automaticamente qualificata come imprenditoriale. Le conseguenze sono rilevanti sia sotto il profilo fiscale sia sotto quello amministrativo.
In particolare:
- non è più applicabile la cedolare secca;
- è obbligatoria l’apertura della Partita IVA;
- i redditi sono qualificati come redditi d’impresa;
- sorgono obblighi di iscrizione al Registro delle Imprese;
- si rendono necessari adempimenti IVA e contabili;
- possono essere dovuti contributi previdenziali;
- si applicano le pratiche amministrative tipiche delle attività ricettive.
Il passaggio da regime privato a regime d’impresa comporta quindi un significativo incremento della complessità gestionale e degli oneri fiscali e contributivi.
La riduzione della soglia a due immobili impone una riflessione strategica a tutti i proprietari che operano nel settore degli affitti brevi.
Occorre considerare che:
- la soglia si riferisce al numero di unità immobiliari locate nel periodo d’imposta, anche solo per una parte dell’anno;
- non rileva la durata complessiva dei contratti;
- basta la presenza di tre unità nel 2026 per far scattare la presunzione di impresa.
Diventa quindi essenziale valutare preventivamente la struttura del proprio portafoglio immobiliare e stimare l’impatto fiscale delle scelte operative.
In alcuni casi può risultare opportuno mantenere l’attività entro i limiti del regime privato; in altri, può essere necessario strutturare correttamente un’attività d’impresa, pianificando gli adempimenti e ottimizzando il carico fiscale.
Pianificazione e corretta gestione
Alla luce delle novità introdotte, proprietari, investitori e gestori devono:
- verificare con precisione il numero di immobili coinvolti;
- analizzare la convenienza tra cedolare secca e regime d’impresa;
- valutare gli obblighi contributivi e amministrativi;
- pianificare correttamente la propria posizione fiscale per evitare contestazioni.
Una gestione non coerente con il nuovo quadro normativo può esporre a rilievi e sanzioni, soprattutto in presenza di controlli da parte dell’Amministrazione Finanziaria.
La disciplina delle locazioni brevi dal 2026 segna un cambio di passo importante. La riduzione della soglia a due immobili come limite per restare nel regime “privato” modifica radicalmente il panorama fiscale degli affitti brevi, imponendo scelte consapevoli e pianificazione accurata.
Lo Studio Giangrande assiste proprietari e investitori nell’analisi del portafoglio immobiliare, nella valutazione del regime fiscale più appropriato e nella gestione di tutti gli adempimenti connessi, garantendo un supporto professionale orientato alla corretta applicazione della normativa e alla tutela degli interessi del contribuente.
